【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】自2010年調(diào)控房市以來(lái)，短期投機(jī)炒作房?jī)r(jià)的買(mǎi)賣(mài)雙方大幅退場(chǎng)，而近期隨著歐債問(wèn)題紛擾不休，以及國(guó)內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳等利空消息影響，市場(chǎng)上長(zhǎng)期投資的置產(chǎn)族群也因外在投資環(huán)境波動(dòng)而大受影響，日前市郊區(qū)、新北市置產(chǎn)客開(kāi)始縮手，現(xiàn)階段市場(chǎng)改由自住型的首購(gòu)及換屋買(mǎi)方支撐。

自住客撐房市 投資客灰飛湮滅

根據(jù)有巢氏房屋近3月成交資料統(tǒng)計(jì)，若將大臺(tái)北地區(qū)買(mǎi)方購(gòu)屋動(dòng)機(jī)以自住首購(gòu)、自住換屋、投資、資產(chǎn)配置等五大客群區(qū)分可發(fā)現(xiàn)，近3個(gè)月臺(tái)北市自住(首購(gòu)+換屋)買(mǎi)方佔(zhàn)比高達(dá)57.3%，新北市佔(zhàn)比更高達(dá)72.4%，而大臺(tái)北地區(qū)投資比例則仍維持低檔，臺(tái)北市佔(zhàn)比5.8%、新北市僅剩4.4%，另外，資產(chǎn)配置的比重，北市、新北市呈現(xiàn)兩樣情，臺(tái)北市佔(zhàn)比逾2成，近3月平均有24.3%，新北市則因?yàn)?2月份佔(zhàn)比滑落至6.3%，故導(dǎo)致近三月平均僅有14.1%。

根據(jù)有巢氏房屋統(tǒng)計(jì)分析，近3個(gè)月臺(tái)北市購(gòu)屋動(dòng)機(jī)以自住換屋比重佔(zhàn)31.3%居冠，其次為自住首購(gòu)族，也有26.0%佔(zhàn)比，對(duì)此，有巢氏房屋發(fā)言人劉炳耀表示，北市房?jī)r(jià)水漲船高，對(duì)於首購(gòu)族來(lái)說(shuō)門(mén)檻太高，因此，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料發(fā)現(xiàn)，目前北市主要買(mǎi)方以換屋族群為主，根據(jù)有巢氏資料統(tǒng)計(jì)，北市近3個(gè)月?lián)Q屋族群佔(zhàn)比皆在3成以上，另外，劉炳耀也指出，臺(tái)北市購(gòu)屋的買(mǎi)方地緣性強(qiáng)烈，主要是因?yàn)榱?xí)慣附近的生活環(huán)境或就近家人的住所，方便相互照應(yīng)，因此，北市各行政區(qū)換屋客有超過(guò)5成的比重都來(lái)自區(qū)內(nèi)本身，其次則為周邊鄰近的行政區(qū)。

北市換屋族當(dāng)?shù)?，文山、?nèi)湖、南港換屋比例高

觀察各行政區(qū)自住換屋比例發(fā)現(xiàn)，文山、內(nèi)湖、南港區(qū)自住換屋比重最高，近3個(gè)月平均佔(zhàn)比分別為38.0%、35.7%、33.7%，劉炳耀表示，文山區(qū)房?jī)r(jià)低廉且鄰近市中心，加上生活環(huán)境良好，境內(nèi)更有捷運(yùn)通過(guò)，其換屋族群除文山區(qū)當(dāng)?shù)氐馁I(mǎi)方外，以新店區(qū)的買(mǎi)方佔(zhàn)比最重，另外，內(nèi)湖、南港兩區(qū)受惠於捷運(yùn)通車(chē)的利多效益，且內(nèi)湖科技園區(qū)、南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)也為兩區(qū)帶來(lái)眾多的就業(yè)人口，因而兩區(qū)在生活機(jī)能逐漸完善後，也成為換屋族群首選，其中，內(nèi)湖區(qū)換屋族多來(lái)自松山、大安兩區(qū)，南港區(qū)換屋買(mǎi)方則以信義、內(nèi)湖兩區(qū)居多。

 新北市首購(gòu)比例逾4成，新莊、中和首購(gòu)族最?lèi)?ài)

根據(jù)有巢氏房屋統(tǒng)計(jì)顯示，新北市近3個(gè)月自住首購(gòu)比例皆高於4成，平均則高達(dá)43.1%，其中，新莊、中和首購(gòu)族比例將近5成，近3個(gè)月平均佔(zhàn)比分別高達(dá)49.6%以及48.3%，劉炳耀表示，新莊、中和兩區(qū)受惠於未來(lái)捷運(yùn)新莊線、環(huán)狀線通車(chē)的預(yù)期心理催化，加上相對(duì)於新店、板橋、永和等高房?jī)r(jià)區(qū)域，新莊、中和兩區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)首購(gòu)族來(lái)說(shuō)較具吸引力，且新莊線通車(chē)在即，首購(gòu)族更是搶在通車(chē)前購(gòu)屋進(jìn)駐，因此，近3個(gè)月新莊區(qū)首購(gòu)買(mǎi)盤(pán)強(qiáng)勁，佔(zhàn)比高達(dá)49.6%。

分析大臺(tái)北地區(qū)住宅市場(chǎng)的交易狀況，臺(tái)北市近3個(gè)月短期投資買(mǎi)方平均佔(zhàn)比僅有5.8%、新北市佔(zhàn)比更低，近3個(gè)月平均佔(zhàn)比僅剩4.4%，劉炳耀表示，奢侈稅後，短期投資買(mǎi)賣(mài)受法規(guī)限制，投資客陸續(xù)退出市場(chǎng)，投資熱潮也跟著降溫，目前投資客物件幾乎都轉(zhuǎn)售為租的長(zhǎng)期置產(chǎn)模式，等到持有超過(guò)2年，再視當(dāng)時(shí)房市情況做處理。

大臺(tái)北短期投資僅剩5％上下，北市置產(chǎn)比例逾2成、新北市置產(chǎn)族大幅縮手，衰退幅度驚人

另外，臺(tái)北市資產(chǎn)配置買(mǎi)方在市場(chǎng)上佔(zhàn)比仍有一定比重，近3個(gè)月每月佔(zhàn)比皆達(dá)2成以上，平均則為24.3%，但新北市資產(chǎn)配置買(mǎi)方佔(zhàn)比卻持續(xù)下降，尤其是12月佔(zhàn)比僅剩6.3%，因此導(dǎo)致近3月平均佔(zhàn)比僅剩14.1%，劉炳耀指出，奢侈稅雖然對(duì)於長(zhǎng)期投資族群衝擊較小，但近期全球股市受到歐美經(jīng)濟(jì)影響而動(dòng)盪不安，投資人資產(chǎn)也跟著縮水，故在景氣堪憂之際，口袋較淺的置產(chǎn)客進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)明顯降低，因此，北市郊區(qū)及新北市置產(chǎn)客衰退嚴(yán)重，相較之下，北市市中心抗跌性及保值性較高的產(chǎn)品，相對(duì)較不易受外在投資環(huán)境影響，因此，分析近3月大臺(tái)北地區(qū)資產(chǎn)配置佔(zhàn)比，臺(tái)北市受惠於市中心精華區(qū)買(mǎi)氣支撐，近3個(gè)月佔(zhàn)比皆高於2成，但反觀新北市，長(zhǎng)期置產(chǎn)客大幅減少，佔(zhàn)比由10月份的20.3%下滑至12月份的6.3%，衰退幅度驚人。

最後，劉炳耀表示，目前自住買(mǎi)盤(pán)在政府政策的鼓勵(lì)下，再配合市場(chǎng)低利率，買(mǎi)氣相對(duì)穩(wěn)定，12月上半月成交量也在年底購(gòu)屋潮的帶動(dòng)下，較上個(gè)月同期增加5%左右，另外，目前大臺(tái)北地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始鬆動(dòng)，因此，建議有購(gòu)屋需求的自住買(mǎi)方，不妨於市場(chǎng)上議價(jià)空間較大之現(xiàn)階段，依重大公共建設(shè)或是捷運(yùn)沿線進(jìn)場(chǎng)佈局，趁早買(mǎi)進(jìn)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。